一字街一体化综合开发项目概念方案设计

一、项目概况

（一）项目背景

项目位于渝中区石板坡立交东侧，俯瞰长江、珊瑚坝、南滨路，具备一线江景资源；处于渝中区文旅的几何中心，临近山城巷、十八梯、解放碑、洪崖洞等热门景点，旅游商业资源丰富。处于渝中区下半城，位于传统核心热点区域。

用地面积：用地约**.**亩，用地性质为商业商务用地，容积率2.**，总建筑面积约6.1万方，总计容建筑面积约为4.5万方。

地形条件：用地东西长约**米，南北进深约**米，南低北高，南北向最大高差约**米，整体高差大，坡度大。

规划要求：详见附件。

用地布局：用地西北侧为区间风井与主变电所，西南侧为渝湘高铁永久用地约3.2亩。

用地分析：受以上地形条件、规划要求、主变电所及区间风井布置、渝湘高铁用地等因素影响，仅南侧可以采光，北侧均位于道路之下，项目整体用地局促，开发难度大。

（二）初步定位

本项目以吸引目的性消费客群为导向，充分挖掘区位、交通、旅游、景观资源及历史文脉优势，打造集精致餐饮、文旅商业为一体的重庆citywalk第一站，作为重庆旅游打卡、休闲消费的起点，实现“吃住一字街、玩遍重庆城”。

（三）概念方案设计范围：

规划红线内塔楼、商业、车库，项目连接的人行出入口、车行出入口，项目与山城巷连接的竖向交通及人行步道（若有），项目与长滨公园连接的市政跨街人行天桥（宽度约**m）等

（四）工作内容：

1.概念方案设计阶段，具体内容包括：前期定位策划、交通组织设计、核心设计理念与目标、场地分析与响应、功能策划与空间组织、建筑形态与效果、关键空间意向等。

申请者应达到概念方案深度要求，概念方案具备创意性、落地性、逻辑性、前瞻性，应深入研究的内容包括但不限于如下：

（1）产品定位策划

充分利用项目区的自然、人文和旅游资源，结合项目所处的地理位置、区位、交通条件、周边环境，对旅游资源、土地资源、历史文化、经济条件、市场情况等进行深入的分析与研究，编制项目总体策划方案。

（2）功能布局与空间结构

结合现有规划，统筹考虑总体功能业态布局。在区域层面，充分研究其与周边功能空间联动。在项目地块层面，重点分析地块功能布局及空间联系，注重城市公共空间、建筑空间之间的融合，项目位于两江四岸核心区域，需满足《重庆市主城区城市空间形态规划管理办法》等相关规定。

（3）城市风貌与天际线

因地制宜结合长江沿线自然景观整体山水格局，合理处理城市与长江等自然要素的空间关系，整体风貌需与山城步道景观统一协调，结合地块功能业态，优化城市立面，塑造优美的城市整体形象，研究城市天际线及建筑形态，打造具有形象标识性的旅游景观。

概念方案建筑屋顶高度按超过南区路路面标高考虑，具体突破限高的建筑高度根据《重庆市主城区“两江四岸”公共空间建设设计导则（试行）》相关规定、突破限高建筑视线分析及项目计容建筑面积等综合确定，原则上考虑开发体量最大化。

（4）开放空间与景观

结合场地显著地形高差，系统整合项目内部景观与外部城市环境，统筹城市生态空间与公共空间，突出地域文化、人文精神及场所功能体验性，构建片区人与自然和谐共生的景观体系。

（5）交通组织体系

设计方案应充分结合基地地形特点，结合现状综合交通情况，完善项目内外部交通系统，含城市道路、轨道站点、慢行系统、静态交通等，构建立体复合的交通系统，同时统筹考虑对外交通的可达性与内部交通的衔接优化。

城市道路：整体统筹区域内部路网体系，通过立体的道路交通体系，解决片区相对孤立的交通链接问题，构建畅达畅通的区域循环交通。

轨道站点：优化公共交通、步道系统与轨道站点的交通接驳，形成高效便捷安全的交通换乘体系。

慢行系统：系统组织项目内部慢行体系，串联山城巷和长滨公园等山城步道旅游片区资源，构建友好、绿色的慢行交通出行场景。

静态交通：充分考虑非机动车与机动车、路内路外、地上地下的停车设施布局，鼓励不同功能地块停车空间串联，减少停车对地面交通的干扰。

（6）地下空间

提升土地利用效率，充分挖掘地下空间开发的可能，结合区域发展与功能业态的需求，合理分析地下空间需求量，提出地下空间的多样化利用策略，划定重点利用区域并进行预控，同时系统化考虑地下空间的功能用途、开发强度。洪水位标高概念方案参考《重庆市主城区防洪规划报告(**-**年)》南岸区后堡处(CY**断面)**年一遇长江洪水位为**.**m、**年一遇长江洪水位为 **.**m设计，准确洪水位标高在后续设计阶段进一步落实。

（7）盖下主变电所

盖下主变电所由变电所、补偿楼与区间风井等组成，主变电所方案详见CAD附图，本次概念方案设计不能改变主变电所平面布局及标高，在主变电所盖下区域不能布局民用建筑功能空间、出入口、管井等，盖上及盖下建筑在消防、功能、流线上完全独立设计，盖下主变电所柱网可根据盖上塔楼微调，上盖物业需充分考虑方案的可落地性及方案实施的合理性。

（8）特别说明：

申请人须充分理解现有规划条件（详见附件）。结合项目地块利用性，征集人拟调整以下规划指标。申请人须充分研究，根据拟调整后的指标完成概念方案，并提出对现行规划指标优化的建议。拟调整指标具体如下：

①第4条和第**条“建筑屋顶高度不得超过南区路路面标高”调整为“建筑屋顶高度不得超过长滨路路面标高XXm，不得超过南区路路面标高XXm”（具体突破限高高度根据设计单位综合论证确定）；

②取消第**条“配套设施需配建2个老年人设施（区级），一所为区养老院，与一字街养老院结合设置，面积不小于建筑面积**平米，一所为一字街养老院，独立占地，面积不小于建筑面积**平米”的要求；

③取消第**条及**条关于邮电所、电力开闭所等相关要求“地块邮电所建筑面积不小于**平米，位于平街层商业用房、且临城市干道、车辆出入方便位置、公厕建筑面积不小于**平米、开闭所建筑面积不小于**平米，不单独占地、宜附设于建筑物内”的要求。

（一）征集程序与日程安排

本项目不设置项目提问和答疑阶段。

项目说明会于**年7月9日**:**-**:**召开，项目说明会线上参与地址：(略)：(略)6，会议密码：**。

（二）征集规则

本次概念方案设计采取公开征集的方式，分为两个阶段进行，第一阶段为资格预审阶段；第二阶段为概念方案竞赛阶段。

1.资格预审阶段

（1）每个申请人需提供资格预审申请文件及概念技术提案；

（2）资格预审评委会由5名业主专家组成；

（3）资格预审评委会对资格预审申请文件完成审查后，对参赛申请人的资格预审申请文件及概念技术提案进行综合评审，择优选定不超过5家申请人无排序入围概念方案竞赛阶段。若通过资格预审的单位＞5家，则通过记名投票、逐轮票决的方式选取5家单位；若3≤通过资格预审≤5，均入围概念方案竞赛阶段；若通过资格预审的单位＜3家时则本项目流标。

2. 概念方案竞赛阶段

（1）征集人向入围本阶段的申请人发送设计基础资料；

（2）申请人按相关规定要求，提交概念方案成果文件，每个申请人需提供1个概念方案（仅需提供1个）；

（3）方案评审委员会由5名专家库抽取专家组成；

（4）方案评审委员会将对申请人提交的概念方案设计成果进行详细审阅，充分讨论，通过记名投票、逐轮票决的方式，确定本次方案征集的排名。第一名提交的概念方案为中选方案，该申请人为本项目中选人。

（一）资格审查办法

1.资格条件审查

本次征集接受联合体申请。联合体申请的，应满足下列要求：联合体家数不超过2家，联合体牵头人负责概念方案编制工作。

本项目申请人应具备以下资格条件：

1.1资质条件、营业执照

①具有营业执照。

②具备以下设计资质条件之一：

A.工程设计综合甲级资质；

B.工程设计建筑行业甲级资质；

C.工程设计建筑行业（建筑工程）甲级资质。

申请人须提供有效的营业执照，资质证书。

联合体申请的，由执行方案设计工作的联合体成员提供相应的资质证书。联合体各方均需提供营业执照,若无法提供的（如外商在华开展业务的），需提交相应情况说明。

1.2业绩要求

**年1月1日起至申请截止日止（以概念方案设计成果文件时间或合同签订时间为准），完成1个文旅商业类项目概念方案设计或文创性商业项目概念方案设计业绩。

申请人须提供该业绩的概念方案设计成果文件的关键页和合同证明材料，关键页信息或合同证明材料需包含项目名称、设计人名称、包含的业态信息。

不满足上述业绩要求的业绩视为无效。

联合体申请的，由联合体牵头人提供相应的业绩。

1.3项目主创的资格要求

（1）申请人拟派的项目主创必须是申请人本单位人员。

申请人须提供项目主创劳动合同或近三个月的养老保险证明材料。

联合体申请的，由联合体牵头人提供相应的业绩。

（2）项目主创业绩要求

**年1月1日起至申请截止日止（以概念方案设计成果文件时间或合同签订时间），在1个文旅商业类项目概念方案设计或文创性商业项目概念方案设计业绩中担任项目主创或项目负责人。

申请人须提供该业绩概念方案设计成果文件的关键页和合同证明材料，关键页信息或合同证明材料需包含项目名称、设计人名称、包含的业态信息、项目主创姓名（或项目负责人姓名）。

若提供的上述业绩证明材料无法体现人员姓名职务信息的，还须提供该业绩的业主证明。

不满足上述业绩要求的业绩视为无效。

（二）资格预审申请文件编制、密封和份数

1.资格预审申请文件、概念技术提案和资格预审申请文件电子文件信封装入“资格预审申请文件”大袋中，密封并在袋上封口处加盖申请人单位公章（鲜章）。可以使用多个“资格预审申请文件”大袋分装。

“资格预审申请文件”大袋封套上标明以下内容：

（1）征集人名称：

（2）资格预审申请人名称：（公章）

（3）项目名称：

（4）在**年月日时**分前不得开启

2.资格预审申请文件份数和编制

（1）资格预审申请文件份数

资格预审申请文件陆份：正本1份，副本5份。A4规格竖版，双面彩色打印，软皮简装（推荐胶装）。

资格预审申请文件电子文件两份（U盘）装入信封中，电子文件表面须粘贴加盖公章的白纸；以U盘形式提交电子文件需确保与纸质文件完全一致，如出现不一致时，以纸质文件为准。

电子文件内容组成包括：

①同时提供可编辑的DOC/DOCX格式文件及盖章扫描版PDF格式文件（接受电子章）。

②概念提案文本：PDF格式（无需盖章扫描）。

（2）资格预审申请文件的编制

若申请人为联合体，联合体协议书和征信承诺函以外的申请文件格式中，要求法定代表人（或其委托代理人）签名（或盖章）的均由联合体牵头人法定代表人（或其委托代理人）签名（或盖章），要求申请人加盖单位章的，均由联合体牵头人加盖其单位章。

申请文件包含内容依次如下：

①资格预审申请文件封面，详见附件——资格预审申请文件封面。

②资格预审申请函，详见附件——资格预审申请函。需在表后提供营业执照或有效机构注册文件（如为联合体，各成员需分别提供，若无法提供的（如外商在华开展业务的），需提交相应情况说明）、资质证书文件、法定代表人身份证扫描件。法定代表人若为外籍，可附护照扫描件；

③联合体协议书（若有），详见附件——联合体协议书；

④申请单位业绩：**年1月1日起至申请截止日止（以概念方案设计成果文件时间或合同签订时间为准），完成1个文旅商业类项目概念方案设计或文创性商业项目概念方案设计业绩。

提供概念方案设计成果文件的关键页和合同证明材料，关键页信息或合同证明材料需包含项目名称、设计人名称、包含的业态信息。

⑤拟派主创设计师为本单位人员及业绩：**年1月1日起至申请截止日止（以概念方案设计成果文件时间或合同签订时间为准），在1个文旅商业类项目概念方案设计或文创性商业项目概念方案设计业绩中担任项目主创或项目负责人。

提供项目主创劳动合同或近三个月的养老保险证明；提供概念方案设计成果文件的关键页和合同证明材料，关键页信息或合同证明材料需包含项目名称、设计人名称、包含的业态信息、项目主创姓名（或项目负责人姓名）。

若提供的上述业绩证明材料无法体现人员姓名职务信息的，还须提供该业绩的业主证明。

⑥征信承诺函，详见附件——征信承诺函。联合体各方需各自填写，并加盖公章和签字。所有参赛申请人必须具有良好的商业信誉及财务状况，参赛申请人无须提供证明材料，但主办单位如有疑问，有权在方案征集过程中要求查验相关材料。凡经查询有失信记录、被列入受惩黑名单或财务状况处于被接管、冻结、破产状态的，将被取消参赛资格。若为联合体的，各方需各自填写，并加盖公章和签字。

3.概念技术提案文件份数和编制

（1）概念技术提案编制要求

概念技术提案可采用多种形式表达设计核心意图与想法，主要内容包含但不限于背景解读、场地分析、具有参考价值的案例研究、设计理念及技术路线、定位及策略、空间结构及功能布局，概念平面图、对标志性建筑的设计思考及能表达概念技术提案特点的内容。

（2）概念技术提案纸质版编制规格：

A3横板规格，封面需标注“一字街一体化综合开发项目概念技术提案”、和“正/副本”。建议不超过**页（不含封面封底及扉页），建议单面彩色打印，胶装，软皮封面。

概念技术提案提供陆份：正本1份，副本5份。并确保正本与副本内容完全一致，如出现不一致，以正本为准；

（一）竞赛申请文件编制、密封和份数

1.竞赛申请文件和申请文件电子文件信封装入“竞赛申请文件”大袋中，密封并在袋上封口处加盖申请人单位公章（鲜章）。可以使用多个“竞赛申请文件”大袋分装。展板不需要封装，背面粘贴加盖公章的白纸。

“竞赛申请文件”大袋封套上标明以下内容：

（1）征集人名称：

（2）竞赛申请人名称：（公章）

（3）项目名称：

（4）在**年月日时**分前不得开启

2.竞赛申请文件份数和编制

（1）竞赛申请文件份数

竞赛申请文件陆份：正本1份，副本5份；A3横板规格，封面需标注“正/副本”。建议彩色打印，胶装，软皮封面。

展板：一份。A0竖版规格，3张。建议KT裱板，于右下角使用阿拉伯数字编号“1”、“2”、“3”（阅读顺序）。

竞赛申请文件电子文件两份（U盘）装入信封中，电子文件表面须粘贴加盖公章的白纸；

（2）竞赛申请文件的编制

将竞赛申请文件格式自拟，装订成册。所有竞赛申请文件不论使用任何方式进行装订，必须保证申请文件装订牢固。

（二） 评审办法

方案评审委员会将对申请人提交的概念方案设计成果进行详细审阅，充分讨论，通过记名投票、逐轮票决的方式，确定本次方案征集的第一名、第二名、第三名。第一名的提交的概念方案为中选方案，该申请人为本项目中选人。

（三）概念方案竞赛阶段设计成果要求

包括但不限于以下内容:

1.区位图、现状分析图

2.地块总平面图:彩色总平面图、功能分析图、车行流线分析图、人行流线分析图、景观绿化分析图、消防分析图等

3.交通组织体系分析图

4.建筑形象表现图:整体鸟瞰图、沿街效果图透视图、主入口透视图、实景效果图等

5.建筑单体设计:单体平面图(地上、地下)，剖面图

6.工程投资估算表

7.经济技术指标表

8.突破限高分析，应包含相关说明及应对措施

9.如出现损容情况，补充相关说明及应对措施

**.其他(开敞空间、商业街及塔楼立面效果、天际轮廓、建筑风貌等)体现设计意图的分析和图纸。

**.展板内容：包括但不限于空间结构、功能布局、概念平面图等。

（一）征集文件发布

从 **年7月7日到**年7月**日**时** 分，在(略)（(略)）下载征集文件。本项目不需要报名。

（二）资格预审申请文件及概念技术提案的递交

1.资格预审申请文件及概念技术提案现场递交的开始时间为**年7月**日9时**分(北京时间)。递交截止时间为**年7月**日**时**分。

2.地点为：重庆市江北区五里店五简路2号重庆咨询大厦开标厅（详见C栋负一楼指示）。

3.逾期送达的资格预审申请文件，不予接收。

（三）征集邀请书发放、基础资料发放、申请人递交《竞赛申请确认函》

1.从 **年7月**日9时**分到 **年7月**日 **时** 分，在征集代理机构重庆市江北区五简路2号重咨大厦**楼**室领取征集邀请书和基础资料。

2.申请人在**年7月**日**时**分之前递交《竞赛申请确认函》。

（四）竞赛申请文件的递交

1.竞赛申请文件现场递交的开始时间为**年8月1日9时**分(北京时间)。递交截止时间为**年8月1日**时**分。

2.地点为：重庆市江北区五里店五简路2号重庆咨询大厦开标厅（详见C栋负一楼指示）。

3.逾期送达的竞赛申请文件，不予接收。

（五）联系方式

征集人：(略)

地　址：(略)A座

联系人：(略)

电 话：(略)

征集代理机构：(略)

地 址：(略)

联系人：(略) 彭女士

电 话：(略) (略) 传 真：(略)

（一）奖金设置

本次征集第一名获得(略)的奖金及后续方案设计阶段(略)合同的签约权；第二名获得(略)奖金；第三名获得(略)奖金。

以上奖金和合同金额均为含税金额，税种为增值税专用发票。

注：若征集第一名放弃签订后续方案设计的合同，征集人有权取消其获奖资格，不再发放奖金，其(略)奖金及方案设计阶段(略)合同的签约权顺延第二名，依次类推。

方案设计阶段主要工作内容为：设计理念深化与落实、场地设计深化、功能布局与空间设计精细化、规划指标优化建筑造型与立面效果深化、突破限高专项论证、消防设计专项论证、轨道保护专篇编制、提供变电所上盖柱网及荷载、经济技术指标、投资估算编制、泛光照明方案设计等，协助发包人及时完成规划和消防报建审批等服务并取得工程规划许可证，配合后续施工图设计。详见附件中的方案设计合同格式。

（二）奖金支付

本次方案征集前三名在征集结果结束（且没有异议）后，且最终中选人与征集人签订设计方案合同后，办理设计补偿费相关支付手续。

支付时间：设计方案合同签订后，征集人支付第二名、第三名奖金，支付第一名**%奖金（(略)）。提供1:**～**的工作模型（具体比例根据效果和业主需要最终确认）且本项目消防设计论证通过，且按征集人要求完成盖上柱网及荷载提资后，支付第一名剩余**%奖金（若征集人在完成征集后，决定本项目不再实施，概念方案竞赛第一名剩余**%奖金仍将足额发放）。

征集人支付奖金前，申请人应当提供等额的增值税发票。

1.申请单位需保证所有参赛材料真实、合法和有效，并承担相关法律责任。

2.申请单位提交的资格申请文件与竞赛申请文件若不满足征集文件要求则视为无效申请。

3.所有参加本次征集的申请人在征集期间的一切费用均由申请人自理。

4.本次征集活动前三名申请人提交的设计成果的知识产权归征集人，其他任何单位和个人未经授权不能擅自使用设计成果进行商业活动。

5.征集结果确定后，征集人不对未入围或未中选申请人就评审过程以及未能胜出的原因做任何解释，同时亦不退还设计成果文件。申请人不得向评委会成员或其他有关人员索问评审过程的情况和材料。

6.本次征集第一名需在概念方案深化设计后，提供1:**~**的工作模型（具体比例根据效果和业主需要最终确认）。

7.本项目方案设计合同格式详见附件。